GIẢI MÃ NHỮNG HIỂU NHẦM THƯỜNG GẶP VỀ SỔ ĐỎ

Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận;Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận;Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận;sss

Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận;

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 xác định đây là chứng thư pháp lý quan trọng xác minh quyền sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, nhiều người còn lầm tưởng về những quy định liên quan đến sổ đỏ.

Hãy cùng TSH giải mã những hiểu lầm này.
 

1.     Sổ đỏ có phải là tài sản?

Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có phải là tài sản không?

·        Căn cứ Khoản 1 Điều 105 Bộ luật dân sự 2015, tài sản nghĩa là vật/ tiền/ giấy tờ có giá/ quyền tài sản. Nói cách khác, tài sản bao gồm bất động sản (ví dụ nhà, đất, công trình) hoặc động sản (những tài sản có thể dịch chuyển bằng cơ học như tiền, giấy tờ có giá...). Đến đây nhiều người sẽ xếp ngay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào nhóm "giấy tờ có giá", từ đó cho rằng sổ đỏ là một loại tài sản. 

·        Tuy nhiên, khái niệm “Giấy tờ có giá” theo định nghĩa tại Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 là căn cứ xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá và đối tượng sở hữu giấy tờ có giá. Việc trả nợ này phải được thỏa thuận thực hiện trong một thời hạn nhất định đồng thời đảm bảo điều kiện trả lãi và các điều kiện khác. 

Cụ thể, có 5 loại giấy tờ có giá như sau:

- Séc, hối phiếu đòi/nhận nợ hoặc công cụ chuyển nhượng khác.

- Trái phiếu Chính phủ/công ty, cổ phiếu, kỳ phiếu.

- Tín phiếu, hối phiếu, công trái, trái phiếu và các công cụ làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ khác.

- Các loại chứng khoán được quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Chứng khoán năm 2019.

- Trái phiếu doanh nghiệp theo quy định tại Điều 4, Nghị định số 53/2020/NĐ-CP.

Đối chiếu với những quy định trên thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không được coi là giấy tờ có giá. Điều đó đồng nghĩa với việc sổ đỏ không phải là tài sản. 

 2.     Mất sổ đỏ sẽ không làm lại được?

Do hiểu lầm sổ đỏ là tài sản có giá nên khi vô tình làm mất hoặc bị đánh cắp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân thường rất lo lắng, sợ người khác sẽ tước mất quyền sở hữu đối với bất động sản của mình.

Trong khi đó, sổ đỏ chỉ là giấy tờ pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp (ví dụ nhà ở, công trình xây dựng) chứ không phải tài sản. Do vậy dù vô tình làm mất hay bị trộm cắp, đánh tráo sổ đỏ thì người dân chỉ bị mất giấy tờ ghi nhận quyền tài sản chứ không mất tài sản. Họ hoàn toàn có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp lại cho mình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi khai báo về việc bị mất sổ đỏ tại UBND xã, phường, thị trấn. 

Thông tin mất sổ đỏ của người dân sẽ được niêm yết 30 ngày tại UBND nơi có đất để tìm kiếm. Hết thời hạn niêm yết mà không tìm được thì người dân cần thực hiện thủ tục xin cấp lại sổ đỏ đã mất tại Văn phòng đăng ký đất đai. 

3.     Có sổ đỏ trong tay là cầm cố, thế chấp được?

Theo quy định tại điều 309 Bộ Luật Dân sự 2015: "Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ".

Theo như đã phân tích ở phần I, Sổ đỏ không phải là tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nên không thể cầm cố mà sổ đỏ chỉ có thể đem đi thế chấp.

Theo quy định tại khoản 1 điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định : “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của luật này; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất".

Theo quy định trên, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp được pháp luật công nhận, đứng tên trên GCNQSDĐ mới được thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ. Người nhặt được GCNQSDĐ không phải là người sử dụng đất sẽ không được thế chấp QSDĐ này.

Việc thế chấp QSDĐ tại ngân hàng, nếu không có chữ ký hoặc giấy ủy quyền của người sử dụng đất thì giao dịch thế chấp vô hiệu do không đáp ứng được điều kiện có hiệu lực về mặt chủ thể.uthorization of the land user, the mortgage transaction is invalid because it does not meet the conditions for validity in terms of subject matter. 

4.     Chỉ có người đứng tên trên sổ đỏ mới là là CSH.

Theo khoản 1 điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Như vậy, trường hợp trên sổ đỏ chỉ đứng tên vợ hoặc chồng nhưng tiền dùng để mua nhà đất là tài sản chung của vợ chồng thì nhà đất đó là tài sản chung của vợ chồng (dù chỉ đứng tên một người trên sổ đỏ).

Trên đây là 4 hiểu lầm thường gặp về Sổ đỏ. Hi vọng thông tin mà TSH LAND chia sẻ hữu ích với bạn.